上海新政助力，外环外高价房源秒售一空，房市格局逆转

• 2026-08-24
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8月22日上午9点38分，位于青浦徐泾板块的宝业·虹桥国展里进行第二次开盘，64套总价在800万至1300万之间的新房在不到50分钟内全部售罄，前来认购的客户多达173组，认购率高达270%，直接触发了积分限制。回想五年前，上海的房产市场中，“外环外”这三个字几乎代表了对刚需盘的妥协，是预算不足而不得不选择的地方。然而，如今，许多手握千万现金的改善型买家冒着雨大举涌向外环外。8月20日，上海市住建委、房管局、财政局等六个部门联合发布了《关于优化本市房地产政策措施的通知》，并于8月21日正式实施。外环外的二套商业贷款最低首付从20%降低至15%。。同时，首套房的商业贷款最低首付也统一为15%，而外环内的二套房仍需25%。真正的政策亮点在于“以旧换新”补贴：从2026年8月21日至2027年3月31日，居民家庭在外环外购置新房并完成网签后，若在前后1年内出售本市的二手房，将按新房贷款总额的1%给予补贴，单套最高补贴达5万元。如果出售的是外环内的二手房，则再加3万元补贴，两项总补贴可达8万元，且总金额为2亿元，先到先得。此外，公积金政策也有所放宽，购房者可提取公积金用于新建房屋的首付，并可用公积金支付购房契税、配套车位和储藏室等相关费用。现场的一位置换买家表示，原本计划继续观望，仅因沪八条的实施，算了一下能得到几万元的置换补贴，索性加快了旧房出售的步伐。市中心的大户型每平方米价格在10万到12万之间，1000万元只能购买到100平米的房子，面积上没有实际提升。相比之下，多花15到20分钟通勤时间便能在外环外购买到150平米的抬板住宅、下沉庭院、近零能耗设计和进口电梯。过去十年，长宁、普陀等内中环的老房子曾是资产的象征，五年前是人们的底气，两年前还是硬通货，现如今已成为亟待脱手的对象。嘉定象屿金茂·满嘉的销售人员透露，客户们纷纷催促他加推，生怕下一批开盘时2亿元的补贴用完，自己一分钱都拿不到。2025年9月，上海市规划和自然资源局发布了《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，该文件允许架空层、风雨连廊、半地下或架空层的车库不计算容积率，直接促进了“抬板社区”的兴起，使得小区总体地面可抬升4至5米，底层设有阳光车库、下沉庭院、会所等。嘉定象屿金茂·满嘉是3.5代抬板住区的例子，而宝业·虹桥国展里则是大虹桥首个“浮岛私屿”抬板社区。相比之下，市中心的老房子多是七层无电梯，黄梅天潮湿，楼上小孩一跳耳膜都震动。两者之间的差距让人不禁联想起智能手机与诺基亚的对比。市区不愿做抬板社区的原因在于缺地可供开发，只有外环外大地块才能施展拳脚。沪八条中的“房票安置”措施目前已发出超过1700张房票，宝业·虹桥国展里的约10%客户便是持房票购房的。通过城中村改造和旧城区改建获得房票的家庭，自然倾向于购买大户型，这使得外环外的改善项目买家源源不断。8月首周，象屿金茂·满嘉首次推出115套房源，一小时内售罄，认购率超400%，触发了64.4分的积分线。而在同一时间，普陀桃浦金隅公园东序累计推售243套房，然而仅网签92套，去化率不足38%。在7月份上海的新开盘项目中，有13个因认购不足取消了摇号。显然，只有外环外那些区位优质、产品力强、总价适中的项目受到了热捧，而缺乏优势的普通房源销售依然平淡。当市场依靠“2亿元补贴用尽”来刺激购房决策时，那些还执着于市中心老房子、相信地段永远保值的人，以及那些抓住政策机会冲进外环外抬板新盘的人，谁的资产将在未来三年真正抗住时间的考验，将成为重点关注的焦点。